De quoi parle-t-on exactement ?
Le régime dit « Monuments Historiques » n'est pas un dispositif d'incitation à l'investissement comme le fut le Pinel. C'est un régime de charges, ancien, prévu par l'article 156 du code général des impôts et encadré par l'article 156 bis. Sa logique est simple : entretenir un monument protégé coûte plus cher qu'entretenir un immeuble ordinaire, l'État accepte donc que ces charges soient déduites plus largement.
Trois catégories d'immeubles sont visées : les immeubles classés au titre des monuments historiques, les immeubles inscrits au titre des monuments historiques, et les immeubles ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine avec avis favorable du service déconcentré de l'architecture et du patrimoine. Cette liste est fermée.
L'erreur la plus coûteuse
Le régime porte sur l'immeuble protégé lui-même, pas sur un bien situé dans son périmètre, sur la même parcelle, ou mitoyen. Un arrêté d'inscription désigne des éléments précis, parfois une seule aile, parfois une façade. Avant tout engagement, demandez l'arrêté, la référence de la base Mérimée, et une attestation d'un architecte du patrimoine confirmant que le lot que vous achetez relève bien de l'édifice protégé. Nous ne commercialisons pas un lot Monuments Historiques sans cette pièce au dossier.
Ce que le régime permet
Si l'immeuble est loué
Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon les règles de droit commun. La différence tient à l'imputation du déficit : il s'impute sur le revenu global sans la limitation de 10 700 € applicable aux immeubles ordinaires. C'est le cas de figure d'un investisseur qui achète un appartement dans un monument réhabilité et le met en location nue.
Si l'immeuble ne procure aucune recette
Le propriétaire déduit les charges foncières de son revenu global, même lorsqu'il se réserve la jouissance de l'immeuble, dans les conditions et limites des articles 41 F à 41 I bis de l'annexe III au CGI. Selon que l'immeuble est ouvert à la visite et que les travaux sont exécutés ou subventionnés par l'administration des affaires culturelles, les charges sont retenues en totalité ou pour moitié. C'est le cas de figure du propriétaire d'un château, pas celui d'un investisseur locatif.
Hors plafonnement des niches fiscales
Le plafonnement global de 10 000 € par an et par foyer, prévu à l'article 200-0 A du CGI, porte sur certaines réductions et crédits d'impôt. Le régime Monuments Historiques fonctionne par déduction de charges du revenu : il ne relève pas de ce plafonnement. C'est la raison pour laquelle il reste l'outil de référence des contribuables dont la tranche marginale est la plus élevée.
Les conditions de l'article 156 bis
Conserver quinze ans
Le propriétaire s'engage à conserver la propriété de l'immeuble pendant au moins quinze années à compter de son acquisition. C'est la condition la plus lourde du régime, et celle que l'on sous-estime le plus : elle survit aux changements de projet de vie.
Détenir en direct
L'immeuble doit en principe être détenu directement. Les sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés sont écartées, sauf trois cas : société constituée entre membres d'une même famille, affectation à un espace culturel non commercial ouvert au public pendant quinze ans, ou affectation à l'habitation pour au moins 75 % des surfaces habitables dans les deux ans.
La mise en copropriété, depuis 2018
La division en copropriété n'exige plus d'agrément ministériel préalable depuis le 1er janvier 2018 : l'article 12 de la loi de finances rectificative pour 2017 l'a supprimé. La dérogation est désormais de droit, sous la même condition d'affectation à l'habitation d'au moins 75 % des surfaces habitables dans les deux ans suivant la division, et pour les immeubles classés ou inscrits.
Si l'engagement est rompu
Le non-respect de l'engagement de conservation entraîne la majoration du revenu imposable, l'année de la rupture et les deux années suivantes, d'un tiers du montant des charges indûment déduites. Trois exceptions sont prévues : le licenciement, l'invalidité de deuxième ou troisième catégorie au sens de l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, le décès du contribuable ou de son conjoint. En cas de mutation à titre gratuit, les donataires, héritiers et légataires peuvent reprendre l'engagement souscrit pour la durée restant à courir.
Dit autrement : un investissement Monuments Historiques se décide sur un horizon patrimonial et successoral, pas sur une année fiscale. Si la durée de quinze ans vous gêne, le déficit foncier est le bon outil : trois ans de location suffisent.
Les sept pièces à exiger avant de signer
- 1.L'arrêté de classement ou d'inscription, avec son périmètre exact et sa référence dans la base Mérimée.
- 2.L'attestation d'un architecte du patrimoine rattachant le lot vendu à l'édifice protégé.
- 3.L'autorisation de travaux et l'avis des services du patrimoine sur le projet.
- 4.La ventilation du prix entre part foncière et part travaux, telle qu'elle sera reprise à l'acte.
- 5. Le traitement des subventions éventuelles et son incidence sur la base déductible.
- 6.L'affectation à l'habitation projetée, en surface habitable, pour vérifier le seuil de 75 %.
- 7.Le calendrier de travaux et l'échéancier d'appels de fonds, qui déterminent les années d'imputation.
Nos chantiers en bâti protégé
Nous ne découvrons pas le sujet avec un programme à vendre. La caserne Vercingétorix, à Riom, inscrite aux monuments historiques en 2000, a été transformée en 32 logements et commerces autour de sa cour de 1 500 m², et livrée en juin 2024 avec ACA Architectes. Le château de Rilhat, inscrit en 1990, à dix minutes de Vichy, a été restauré avec des entreprises spécialisées et vit aujourd'hui en maison d'hôtes. L'hôtel de l'Horloge, monument historique du XVesiècle, a été réhabilité avec des architectes du patrimoine.
Les photos avant et après sont sur la page Réalisations.
Beaumont (63110) : programme en préparation
Nous préparons une opération Monuments Historiques à Beaumont, dans l'ancienne abbaye, dont l'église abbatiale et les restes du cloître sont inscrits au titre des monuments historiques par arrêtés de 1926 et 1927. Le programme n'est pas commercialisé : ni prix, ni surfaces définitives, ni calendrier ne sont communiqués, et les pièces d'éligibilité sont en cours de constitution. Nous préférons le dire plutôt que de publier une plaquette prématurée.
Être prévenu à l'ouverture