Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?
Si vous louez un logement vide, vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Au régime réel, vous déduisez de ces loyers les charges de la propriété : travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, taxe foncière, primes d'assurance, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, intérêts d'emprunt. Quand ces charges dépassent les loyers, le résultat est négatif : c'est le déficit foncier.
Ce déficit ne reste pas enfermé dans la catégorie foncière. Une partie descend sur votre revenu global, celui qui sert d'assiette à l'impôt sur le revenu, toutes catégories confondues. C'est tout l'intérêt du mécanisme pour un contribuable fortement imposé : il ne réduit pas seulement l'impôt sur les loyers, il réduit l'impôt sur les salaires et les autres revenus.
Combien s'impute sur le revenu global ?
C'est le plafond de droit commun, par an et par foyer fiscal, pour les déficits provenant de charges autres que les intérêts d'emprunt. Il n'est pas proratisé, il n'est pas reportable : une année sans travaux payés est une année de plafond perdue.
Le plafond est doublé pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Le saut de classe doit être réalisé au plus tard le 31 décembre 2027. Les travaux concernés et les justificatifs exigés sont fixés par décret : il faut un diagnostic de performance énergétique avant travaux, un diagnostic après travaux, des devis et des factures cohérents.
Nous ne promettons pas cette majoration sur nos lots. Elle suppose un logement classé E, F ou G avant travaux et des dépenses répondant à la liste réglementaire : c'est une vérification au cas par cas, pièces en main, pas un argument commercial.
La fraction du déficit qui dépasse le plafond, et la fraction provenant des intérêts d'emprunt, s'imputent exclusivement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Sur ces revenus-là, l'économie porte à la fois sur l'impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux de 17,2 % qui frappent les revenus fonciers nets.
Conséquence pratique, souvent mal comprise : le déficit foncier est surtout efficace quand vous avez déjà des revenus fonciers ailleurs. Sans eux, le report sur dix ans n'a rien à absorber et l'avantage se limite au plafond annuel imputé sur le revenu global.
Quels travaux sont réellement déductibles ?
C'est là que se jouent la plupart des redressements. L'article 31 du code général des impôts distingue deux familles.
Déductibles
- Réparation et entretien : remise en état sans modifier la consistance du bien, toiture, réseaux, menuiseries, ravalement.
- Amélioration des locaux d'habitation : apport d'un élément de confort nouveau, salle d'eau, chauffage, isolation, électricité aux normes.
Non déductibles
- Construction, reconstruction, agrandissement : création de surface nouvelle, modification importante du gros œuvre, démolition suivie d'une remise à neuf complète.
- Ces dépenses ne disparaissent pas pour autant : elles entrent dans le prix de revient du bien, et comptent le jour de la revente.
Sur une réhabilitation lourde d'immeuble ancien, les deux familles cohabitent presque toujours. La question n'est jamais « est-ce que tout est déductible », mais « quelle part l'est, et sur quelles pièces ». Un opérateur sérieux vous donne cette part avant la signature, pas après.
Trois ans de location, et la date exacte
L'imputation sur le revenu global est conditionnelle : le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Un déficit imputé sur les revenus de 2027 engage donc une location jusqu'au 31 décembre 2030. En cas de rupture, l'administration recalcule les revenus des années concernées sans l'imputation. La loi prévoit trois exceptions : invalidité, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint.
Deux pièges concrets. D'abord, la location doit être nue : meubler le logement avant le terme fait sortir les loyers des revenus fonciers et tombe sous la même sanction. Ensuite, revendre avant le terme produit le même effet qu'arrêter de louer. Le déficit foncier n'est pas un montage de court terme.
Lire la décomposition d'un lot
Nos lots vendus avant travaux sont annoncés avec un prix décomposé entre une part foncière, qui correspond au bâti existant acquis, et une part travaux, qui correspond à la réhabilitation à venir. Voici les chiffres réels des lots encore disponibles au 25 rue de Paris, à Vichy.
| Lot | Prix total | Part foncière | Part travaux |
|---|---|---|---|
| T2 — 35.36 m², 2ᵉ étage | 138 080 € | 78 560 € | 59 520 € |
| T1 — 20.8 m², 2ᵉ étage | 94 660 € | 50 980 € | 43 680 € |
Ce que cette décomposition dit, et ce qu'elle ne dit pas
- Elle dit l'assiette de départ : les frais d'acquisition sont calculés sur la part foncière, la part travaux étant payée au fur et à mesure de l'avancement.
- Elle ne dit pas le montant déductible. Dans la part travaux, seules les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles. Nous vous donnons le détail poste par poste sur demande, et la ventilation retenue à l'acte relève de votre notaire.
- Elle ne dit pas l'année d'imputation. Les travaux sont déductibles l'année de leur paiement : sur un chantier à cheval sur deux exercices, le plafond annuel peut jouer deux fois.
Le contre-exemple utile : un bien déjà rénové
Le triplex meublé de 64 m², cœur historique du Clos de l'Horloge, à Riom, est l'exact inverse. La restauration est terminée, les travaux ont été réalisés et payés par le vendeur : ce bien n'ouvre aucune déduction sur travaux pour l'acquéreur. Loué meublé, il relève du régime LMNP, dans lequel l'amortissement de l'immeuble et du mobilier joue un rôle comparable mais sur une autre mécanique, et sans imputation sur le revenu global.
Un bien rénové n'est pas moins bon : il est simplement vendu sans base de travaux. Si votre objectif premier est fiscal, c'est un lot avant travaux qu'il vous faut. Si votre objectif est un loyer immédiat sans attendre un chantier, c'est l'inverse.
Ce que le déficit foncier n'est pas
- Ce n'est pas une réduction d'impôt. C'est une charge qui diminue le revenu imposable. Son effet dépend de votre tranche marginale : il est faible en bas de barème et significatif en haut.
- Ce n'est pas une niche plafonnée. Le plafonnement global de 10 000 € de l'article 200-0 A du CGI concerne certaines réductions et crédits d'impôt. Un déficit n'en fait pas partie.
- Ce n'est pas un rendement. L'économie d'impôt est acquise une fois. Le loyer, la vacance, les charges et la revente décident du reste. Nous ne publions pas de rendement promis : nos hypothèses de loyer figurent sur chaque fiche de lot, à vous de les discuter.